Proceso Monitorio

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Procedimiento monitorio para reclamar deudas de multipropiedad

La Ley 42/98 tiene bastantes incongruencias, pero la siguiente es una de las fundamentales.

Desde la exposición de motivos, el legislador se afana en determinar que la llamada “multipropiedad” no es una propiedad. Ya en el ámbito objetivo (Art.1, punto 4 de la LAT) dice literalmente:

“El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad”.

Y de ahí en adelante, todo un despropósito. Mientras llega a prohibirse hasta el uso de la palabra ‘propiedad’, el legislador establece varias obligaciones/derechos directamente relacionadas con la condición de propietario de un inmueble.

1)      La 42/98 considera deseable la constitución de una “Comunidad de Titulares/Propietarios”, es más, debe de estar previsto en la escritura reguladora del régimen.

Art 15.4: “4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de titulares. La comunidad de titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por las siguientes normas […].

2)      Deja claro la obligación del pago de una cuota anual a la comunidad de propietarios o empresa de servicios.

Art.9.15.º (Del contenido mínimo del contrato) “El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años.”

3)      Establece el carácter supletorio y subsidiario de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Art. 15.4.5ª: “Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes”.

4)      Y por si quedaban dudas de las intenciones:

Art. 14. “La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberá elevarse a escritura pública y el registrador abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria”.

 La Ley que prohíbe la palabra propiedad en los contratos de compraventa establece a la vez la creación de comunidades de propietarios, introduce el carácter subsidiario y supletorio de la Ley de la Propiedad Horizontal y le da al prestador de servicios todos lo procedimientos ejecutivos de dicha ley para reclamar cuotas. El resultado: Avalancha de monitorios reclamando cuotas de mantenimiento abusivas y derramas injustificables porque el procedimiento que se sigue es el mismo que el de una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal contra los que cabe poco que hacer, aunque a veces se pueda.

Todas las cuestiones expuestas establecidas por la Ley 42/98 han sido integradas en la Ley 4/2012 de 6 de julio que es la que se encuentra en vigor en este momento.

Monitorio como vía de reclamación de cuotas de mantenimiento impagadas

El procedimiento monitorio se convierte, gracias a la Ley, en un arma rápida -que además puede ser utilizada por una Comunidad de Propietarios- contra un socio del todo indefenso ante un complejo de multipropiedad. Solo necesita para reclamar las certificaciones de impago de la deuda reclamada. Si es superior a 2000 euros se precisa la intervención de abogado y procurador, y si no, ni siquiera va a juicio ordinario, es el secretario judicial de juzgado de primera instancia quien resuelve los procedimientos monitorios.

Casos reales de Reclamación de Multipropiedad

Pongamos el típico ejemplo basado en casos reales

La Ley deja claro que las cuotas anules sólo pueden incrementarse según el IPC. (Art.9.15.º LAT. 42/98). Pero un complejo decide aumentarlas muy por encima de ese índice. Cabreado, el socio deja de pagar entendiendo que le están engañando y que cualquier juez del mundo le dará la razón. Además, durante los años en lo que ha dejado de pagar se han aprobado dos importantes derramas de las que no es consciente.

Cuando la deuda alcanza los 2.500,00 euros, la Comunidad de Propietarios o la empresa prestadora de servicios interpone contra él un monitorio.

Notificación

Si el socio ha tenido suerte, ha recibido el monitorio en su vivienda. Suerte porque siguiendo con la LPH, la Comunidad aduciendo que no tiene otro domicilio conocido ha podido notificar en el propio complejo. En este último caso, el socio se enterará con el embargo.

La defensa en un monitorio

El socio cabreado por el incremento abusivo de cuotas, se enfadará mucho más cuando se entere de que, además, un complejo de tiempo compartido también puede interponer derramas por arte y gracia de la LPH. ¿Y las cuotas ordinarias? Esas, en teoría, el mantenimiento sólo puede subir el IPC y ha subido más. Efectivamente la Ley dice claramente que las cuotas se incrementan con el IPC. Lo que no dice claramente es que la Comunidad de Propietarios puede aprobar por mayoría un incremento aludiendo, por ejemplo, un aumento en los servicios.

Aun suponiendo que la decisión fuese en contra de la Ley, habría un año para impugnar esos acuerdos de la Junta de Propietarios y a nuestro socio cabreado eso ni se le ha pasado por la cabeza. Ni a él ni al resto que o han pagado o simplemente han dejado de pagar.

Así que tenemos una cuota ordinaria incrementada, pero cuya subida no ha sido impugnada y una derrama perfectamente legal.

La cuestión es que no es posible defender un monitorio por esa vía. El pago de las cuotas de mantenimiento y de las derramas es de obligado cumplimiento. Quizá se puedan reducir intereses o algún desmán, pero nunca se evitará el pago argumentado cuotas abusivas multiplicando por 52 semanas o intentando demostrar que los servicios no se dan o son de mala calidad. Y es que la LPH establece los canales para oponerse a las cuotas y las derramas y pasa necesariamente por impugnar los acuerdos de las juntas de propietarios que siempre son controladas por los complejos y las empresas controladas por ellos.

SE PUEDE GANAR UN MONITORIO

No obstante, hay otras causas por las que se puede impedir que un socio acabe pagando las cuotas pendientes; pero eso depende en exclusiva del tipo de contrato de compraventa.

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¿Que es un Proceso Monitorio?

Un proceso monitorio es un procedimiento judicial para la reclamación del pago de una deuda de cualquier cuantía. Esta deuda debe de reunir una serie de requisitos.

Requisitos para un interponer un monitorio

Para interponer un monitorio la deuda dineraria debe de ser, líquida, determinada, vencida y exigible. Las obligaciones de hacer u obligación de dar cosas quedan excluidas del proceso.

La deuda vencida es la que el plazo de pago se ha superado, en el caso del monitorio no se podrá reclamar las deudas de futuro, es decir, aquellas que no están vencidas aún. Por ejemplo una factura cuyo plazo de pago ha expirado.

La exigible, es la que no está sujeta a condición alguna y depende de contraprestación. Por ejemplo, un impago de una factura de una reparación ya realizada.

La deuda determinada, es aquella deuda que está concretada en una cantidad específica. Por ejemplo un pago de mantenimiento de 493,00 €

Oposición a un Monitorio

Ya sabemos que es un monitorio y vamos a responder que podemos hacer cuando no se está de acuerdo con la reclamación judicial de las cantidades.

Oponerse a esta petición de requerimiento de pago es una de las formas de paralización que el demandado tiene para defenderse. De esta manera el deudor evita la ejecución forzosa y que se produciría si no se hace nada.

Juicio Monitorio

Cuando la cantidad reclamada es superior a 2,000€ se debe contratar un abogado. En muchos casos las reclamaciones de cantidades son inferiores a esta cantidad precisamente para que el demandado no tenga esta obligación.